Der Markt hat gewechselt: von "mehr Betten" zu "die vorhandenen füllen"

Lange galt im kroatischen Tourismus eine einfache Regel: Wer ein Bett hatte, hatte einen Gast. Diese Rechnung hat sich geändert – allerdings anders, als die meisten annehmen.

Was mit dem Angebot wirklich geschah

Entgegen den Erwartungen hat das Angebot aufgehört zu wachsen. Nach Daten der Kroatischen Tourismusgemeinschaft ist die Zahl der Betten in Privatunterkünften in diesem Jahr erstmals gesunken – von 667.598 auf 657.598, also rund zehntausend weniger binnen zwölf Monaten. Ursache sind steuerliche und gesetzliche Änderungen, die Kurzzeitvermietung in touristisch belasteten Städten eindämmen sollen.

Zugleich war 2025 eine Rekordsaison: 94,8 Millionen Übernachtungen und 21,4 Millionen Gäste. Und, vielleicht am wichtigsten: Die Auslastung in Privatunterkünften steigt zum ersten Mal seit 2018.

Diese drei Fakten zusammen verändern das Geschäft. Sie konkurrieren nicht mehr um Platz in einem Markt, der sich ständig mit neuen Anbietern füllt – Sie konkurrieren um die Auslastung der Kapazität, die Sie bereits haben. Das ist eine völlig andere Fähigkeit.

Wohin die Provision geht

Laut Marktanalyse entfallen auf Buchungsportale in Kroatien derzeit etwa 53 Prozent aller Buchungen. Direkte digitale Buchungen machen einen kleineren Teil aus, wachsen aber bis 2031 mit 10,4 Prozent pro Jahr – fast doppelt so schnell wie der Gesamtmarkt mit 6,5 Prozent.

Anders gesagt: Am schnellsten wächst der Kanal, der keine Provision nimmt.

Das macht Portale nicht zum Feind. Eines können sie besser als alle anderen: Sie bringen Gäste, die nicht wussten, dass es Sie gibt. Das Problem sind die Gäste, die es wussten. Wer Ihr Haus namentlich gesucht hat, es auf dem Foto einer Bekannten sah oder letzten Sommer bei Ihnen war – dieser Gast gehört Ihnen, und Sie zahlen trotzdem Provision für ihn.

Bei einem Haus mit zwanzig Buchungen pro Saison und Übernachtungspreisen, die im Juli nicht klein sind, summiert sich dieser Unterschied zu einem ernsten Posten.

Was eine eigene Plattform tatsächlich ändert

Die Provision bei Stammgästen entfällt. Wer Sie bereits kennt, bucht direkt. Bei wiederkehrenden Gästen ist das reine Ersparnis.

Den Preis bestimmen Sie. Termin freigeben, Preis für eine schwache Woche senken, Rabatt für längere Aufenthalte oder Frühbucher starten – ohne Plattformregeln und ohne darauf zu warten, dass eine Änderung irgendwo freigegeben wird.

Die Gästedaten bleiben bei Ihnen. E-Mail-Adresse, Sprache, frühere Aufenthalte, kleine Vorlieben. Ein Portal gibt Ihnen das nicht. Ohne diese Daten gibt es keinen Newsletter, kein Angebot für Stammgäste, nichts außer dem Warten auf die nächste Saison.

Die Geschichte erzählen Sie. Auf einem Portal sind Sie eine Zeile in einer Tabelle neben hundert ähnlichen. Auf Ihrer eigenen Seite entscheiden Sie, was zuerst zu sehen ist, wie der Blick von der Terrasse wirkt und warum Ihr Haus nicht das zwei Straßen weiter ist.

Das System wächst mit. Eine neue Einheit bekommt ihre eigene Seite, wandert in Kalender und Preisliste, ohne dass eine Zeile Code angefasst wird.

Was sich nicht ändert

Es wäre unredlich zu behaupten, eine eigene Seite bringe von selbst Gäste. Tut sie nicht. Portale haben eine Reichweite, die Sie nicht haben, und daran führt nichts vorbei.

Ein gesundes Verhältnis sieht ungefähr so aus: Das Portal bleibt für neue Gäste, die eigene Seite übernimmt alle übrigen. Wer von Freunden gehört hat, Sie in sozialen Netzwerken fand oder im zweiten Jahr wiederkommt – der bucht bei Ihnen. Mit der Zeit verschiebt sich das Verhältnis der beiden Kanäle, und genau diese Verschiebung misst die Zahl von 10,4 Prozent.

Womit anfangen

Sie brauchen nicht alles auf einmal. Sie brauchen eine Seite, die die Unterkunft so zeigt, wie sie ist, einen Kalender, der genau sagt, was frei ist, eine Möglichkeit zu buchen ohne E-Mails hin und her, und Inhalte in den Sprachen, die Ihre Gäste tatsächlich sprechen.

Der Rest – Rabatte, Newsletter, weitere Einheiten, Bewertungen – kommt später, wenn das System bereits läuft.

QUELLEN: Kroatische Tourismusgemeinschaft, Daten zu Beherbergungskapazitäten (2026); Kroatisches Statistikamt, Tourismus 2025; Mordor Intelligence, Croatia Hospitality Market (2026); OECD Economic Surveys: Croatia (2026).

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